직장생활 5년 차인 나출처 씨는 지난해 12월 16일 정부의 부동산 투기 억제 정책으로 아파트 가격이 일부 하락 중이라고 판단, 서울 시내에 신혼집을 마련하기로 했다. 배우자와 공동 명의로 8억원 상당의 아파트를 취득할 예정이다. 그런데 나 씨는 국세청에서 아파투 매수 자금 출처 조사가 나올 경우 어떻게 대응해야할지 궁금하다. 올해 3월 13일부터는 조정대상지역내 3억원 이상 주택을 거래할 때 ‘자금조달계획서’를 제출하도록 법이 개정됐기 때문이다. 서울은 조정대상 지역으로 주택 취득 시 자금조달계획서를 국토교통부(실무는 해당 시군구청)에 반드시 제출해야 한다.

자금조달계획서엔 어떤 내용을 기재해야 할까. 우선 부부 또는 직계존비속간의 증여·상속받은 재산 내역, 보유현금 내역, 금융회사 대출액, 기타 사인 간 차입액, 보증금 또는 대출금 승계액 등을 써야 한다.

나 씨가 잔금을 치르고 해당 아파트를 취득한 뒤 부동산 등기부등본에 소유권 이전 등기를 접수하면 국세청이 나 씨의 아파트 취득 행위에 대한 자금 출처 조사를 실시할 수 있다. 국세청은 나 씨의 최근 3~5년 간 소득 발생 내역, 부모 또는 배우자간 증여받은 재산내역, 대출받은 내역, 전세보증금 승계 여부 등을 꼼꼼히 검증한 뒤 과다하게 부족하다고 판단되는 경우 해당 아파트 취득에 따른 자금출처 소명 안내문을 발송한다.

따라서 나 씨가 결혼할 배우자와 함께 공동으로 8억 상당의 아파트 취득 시 본인의 근로소득과 은행 대출금 등으로 취득 자금이 부족할 것으로 예상되면 부모님으로부터 현금을 증여받는 방안도 강구해야 한다. 만약 10년 이내에 부모로부터 증여받은 재산이 없고, 만 19세 이상 자녀가 부모로부터 재산을 증여받는 경우에는 5,000만원을 ‘증여재산공제’로 차감해 증여세를 산출하게 된다. 증여재산가액이 1억원인 경우 증여세는 500만원, 증여재산가액 2억원인 경우 증여세는 2,000만원이 된다. 나 씨와 배우자가 각각의 부모에게서 현금 증여를 받아 증여세를 납부하고, 근로소득과 금융기관 대출액 등과 합산해 자금출처를 소명하면 된다.

나 씨가 결혼할 배우자와 맞벌이일 경우 각각의 부모에게서 자금을 차입하는 방법도 있다. 부모로부터 자금을 차입하는 경우 자금차입액, 차입기간, 차입금 상환 예정일자, 이자 지급 여부 등을 기재한 차용증을 작성한 뒤 각각 서명 날인하여 보관해야 한다.

자금을 무상으로 차입하는 경우 현행 상속세및증여세법상 ‘금전무상대출 등에 따른 이익의 증여’로 보아 차입자에게 증여세를 과세하게 된다. 이 경우 차입금액에 대해 연간 4.6%의 이자율로 산출한 이자를 차입자가 증여받은 것으로 보는 데, 이 이자액이 1,000만원 미만인 경우 증여세를 과세하지 않는다. 따라서 아파트 등 부동산을 취득하려고 하는 자녀가 소득이 있으나 취득자금 출처가 부족해 부모 등으로부터 자금을 차입하는 경우 차입하는 금액이 최대 2억 1,000만원 이하로 하는 것이 좋다.

부동산을 취득하는 것도 중요하지만 부동산 취득에 따른 자금출처 준비도 매우 중요하다. 부동산을 취득하기 전, 즉 취득계약서를 작성하기 이전에 미리 세무사 등의 자문을 거쳐 취득자금 출처를 준비하는 것이 절세의 한 방법이 될 수 있다.

/이용연 광교세무법인 삼성지점 대표 세무사

서민우 기자

ingaghi@sedaily.com