아파트 분양이 꾸준히 인기인 가운데, 신규 입주 아파트 곳곳에서 하자로 인한 민원 피해가 끊이지 않고 있다. 이러한 하자 보수로 인한 국민들의 불편을 해소하고 사업주체와의 갈등을 예방하는 차원에서 지난 6월 22일 국토교통부는 『주택법 시행령 및 시행규칙』 개정안 관련 보도자료를 발표한 바 있다.
이에 따라 이르면 내년 상반기부터 아파트 등 공동주택 입주 예정자들은 입주 전 방문해 시공하자를 직접 확인할 수 있고, 이 과정에서 확인된 주요 결함을 반드시 입주 전까지 고쳐야만 최종 입주를 위한 사용검사 확인 등을 받을 수 있게 될 전망이다.
이번 회에서는 해당 보도자료의 주요 내용을 살펴보고, 꼼꼼한 내집 점검을 위한 사전점검 체크리스트 등을 살펴보도록 하자.
『주택법 시행령 및 시행규칙』 개정안 주요 내용
(1) 입주예정자 사전방문 시 지적된 하자의 보수 조치가 빨라진다.
사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2회 이상 실시한다. 사업주체는 사전방문 시 제기된 사항에 대한 조치계획을 수립하여 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체인 사용검사권자에게 제출하되, 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.
(2) 사용검사 전까지 조치해야 할 ‘중대한 하자’의 기준을 명확히 구분하여 관리한다.
하자는 일반 하자와 중대한 하자로 구분하며, 입주자가 해당 공동주택에서 생활하는데 안정상?기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.
(3) 공동주택 사용검사가 전문가의 시선으로 보다 촘촘해진다.
법률에 따라 시?도지사가 설치?운영하는 공동주택 품질점검단은 300세대 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시하고, 300세대 미만인 공동주택의 경우 시?도의 조례로 정하여 품질점검단이 점검을 실시할 수 있다.
(4) 신속하고 정확한 공동주택 사용검사체계를 확립한다.
사업주체가 품질점검단의 점검결과와 사용검사권자의 조치명령에 대해 이의신청할 수 있는 기한과 해당 이의신청에 대한 사용검사권자의 검토?통보 기한을 모두 5일 이내로 규정함으로써, ‘사전방문-품질검사-사용검사’로 이어지는 신속하고 정확한 사용검사체계를 확립한다.
사전점검 체크리스트
사전점검 일자는 입주 전 사업주체로부터 통보 받게 되며, 통상 입주를 1~2월 앞두고 시행한다. 사전점검은 사전에 준비되는 하자점검표를 토대로 꼼꼼히 체크를 하면 되고, 하자가 있는 위치에 제공된 스티커를 붙여 표시를 한다.
사전점검 시에는 무턱대고 방문하기보다는 사전에 간단한 준비물을 챙겨가는 것이 좋은데, 대략 다음과 같은 것들이 필요하다.
우선 분양 카탈로그가 있으면 분양 당시 안내가 되었던 구조나 설비가 모두 제대로 되어 있는지 비교하기 용이하다. 하자는 발견하는 것으로 끝이 아니라 이후 개선 여부를 확인해야 하므로 사진을 찍어두면 도움이 된다. 만약 스티커 만으로 하자 내용을 알기 어려울 경우에는 포스트잇에 세부 내용을 적어 표기하면 된다.
사전점검 시 하자를 찾는 것 외에도 입주하게 되는 주택의 층과 향, 내부공간을 직접 볼 수 있는 기회이기도 하다. 따라서 줄자를 챙겨가면 구매할 가구의 사이즈나 배치 등을 미리 가늠해볼 수 있어 요긴하다.
건축 후 말끔하게 청소가 되지 않은 상태에서 비교적 긴 시간 꼼꼼히 살펴야 하기 때문에 마스크와 라텍스 장갑, 티슈, 간단한 간식이나 물 등을 준비하는 것도 좋다.
마감재의 찍힘이나 파손은 비교적 눈에 잘 띄는 하자이므로 쉽게 확인이 가능한데, 도배지의 들뜸이나 줄눈 오염, 탈락 등의 경우는 의외로 놓치기 쉽기 때문에 눈높이에서 보이지 않는 곳까지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 창문이나 구조물의 문짝 등도 여러 번 여닫으며 구조적 하자가 있는지 꼼꼼히 체크해야 한다.
수평계가 있다면 욕실이나 발코니 등 배수구가 있는 곳의 마감상태 등을 체크하고, 수전과 배수상태, 전기 스위치 등은 물론, 충전기 등을 꽂아 전기 연결상태에 문제가 없는지를 확인하는 것도 좋다.
일정이 맞지 않거나 하자를 놓칠까 불안하다면..
적지 않은 비용이 수반되는 주택 마련에 하자가 발생하면 무척이나 속이 상할 수밖에 없다. 이 때문에 다소 번거롭더라도 시간과 노력을 할애하여 이러한 잠재 리스크를 최소화하려고 노력하게 마련이다. 그러나 그런 노고를 들였음에도 불구하고 혹여 놓치는 부분이 있지는 않을까 내내 불안하거나 혹은 사전점검 일정을 맞추기가 곤란하다면? 이런 경우에도 방법은 있다.
다소간의 비용이 수반되기는 하지만 이러한 사전점검을 전문적으로 대행해주는 업체들이 있다. 전문가들이 직접 방문하고 체크하기 때문에 이런 작업에 익숙하지 않은 초보들이 놓치기 쉬운 부분까지 꼼꼼하게 확인이 가능하고, 어떤 부분에 어떤 하자가 있는지 피드백을 받을 수도 있다.
또한 외풍과 결로, 누수 여부, 바닥 구배(기울기) 등 외관상 확인이 어려운 부분들은 물론, 신축 주택에서 발생하는 유해물질 등을 체크해주는 서비스를 받을 수도 있어 입주 후의 불안함 마저 씻을 수 있으니 어느 정도의 비용을 들이더라도 이용할 만 하다는 평이 적지 않다.
비용이나 품이 드는 것을 차치하더라도 사전점검은 매우 중요한 작업이다. 입주 후 하자에 대한 부분도 어느 정도 보완은 가능하지만 대규모 보수 공사가 수반될 경우 비용이 크게 늘어날 수 있으므로 사전에 꼼꼼히 확인하는 작업이 반드시 필요하다.
아파트는 유행처럼 갈아타는 자산이 아닌, 한번 매입하면 오랜 기간 거주하며 이용해야 하는 자산이라는 점을 명심하자.
/김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장
- 서민우 기자
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