질문 하나. 방송인 서장훈과 조인수 서보아이디 대표의 공통점은 무엇일까.

방송인 서장훈은 알지만, 조인수 대표를 몰라 바로 답하기 어려운 분들을 위해 정답을 공개하면 바로 ‘건물주’다. 그것도 서울 강남에 있는 건물을 소유한 건물주다.

조인수 대표는 20여 년간 인테리어관련 일을 해온 인테리어 전문가다. 그런 그가 건물주 반열에 오른 건 4년 전이다. 당시 아파트를 분양받게 되면서 전세자금이었던 3억원이 시드머니가 됐다. 조 대표는 이 3억원에 은행 대출을 더해 서울 잠실 방이동의 꼬마빌딩을 샀다. 건물주가 됐다는 즐거움도 잠시, 그도 많은 건물주가 겪는 공실 문제를 겪게 된다. “인테리어를 오래 하다 보니 임대가 이뤄지지 않는 이유를 객관적으로 볼 수 있는 시각이 생겼다”고 말한 그는 바로 문제 해결에 들어갔다. 창이 좁아 답답해 보이는 문제를 해결하기 위해 건물의 창문을 교체하고, 승강기를 설치했다. 그러자 공실 문제가 해결됐다. 조 대표는 이 꼬마빌딩을 1년 후 30%의 수익을 내고 되팔았다. 이후 시행건축사인 봄비를 설립해 본격적인 부동산 개발사업을 시작했다.

조 대표는 부동산 개발사업을 하는 데 있어 서울 강남을 고집한다. 20여년 간 강남에서 인테리어 관련 일을 해온 만큼 지역적으로 잘 알고 있는 게 강남을 고집하는 가장 큰 이유다. 또 다른 이유는 우리나라에서 부동산 수요가 가장 많이 발생하는 곳이 강남이기 때문이다. 새로운 투자를 위해 4개월째 토지를 알아보느라 바쁘다는 조인수 대표를 라이프점프에서 만났다.

- 먼저 건물주가 된 것을 축하한다.

“고맙다(웃음). 지난 5월에 준공된 서울 역삼동 건물도 최근 매각됐다. 지금 새로운 부동산 개발 사업지를 찾고 있다.”

- 건물주가 되기 전과 된 후 가장 많이 달라진 게 있다면.

“처음 건물주가 된 건 4년 전이다. 그때 서울 잠실 방이동 꼬마빌딩을 샀다. 건물주가 된 게 처음이다 보니 자만심이 하늘을 찔렀던 듯하다(웃음). 인테리어 상담하러 온 손님에게 ‘사모님’이란 말이 나오지 않을 정도였다. 그러다 공실 등 여러 문제가 발생하면서 그런 마음을 다잡을 수 있었다.”

- 사실 ‘건물주’는 누구나 꿈꾸지만, 이루기 힘든 꿈이다. 그 꿈을 이루셨는데, 그 과정이 궁금하다.

“인테리어 일을 하다 보니 부동산 관련 전문가들과 인연이 생기더라. 그래서 꼬마빌딩을 사기 전부터 부동산에 관심이 많았다. 그러다 아파트 분양을 받게 돼 당시 전세자금이었던 3억원을 시드머니로 활용할 수 있게 됐다. 나머지는 거래하는 은행에서 대출을 받았다. 아파트를 매입할 때도 그렇지만, 100% 현금으로 살 수 있는 분은 많지 않다.”

- 시행사인 ‘봄비’는 어떻게 설립하게 됐나.

“맞다. 꼬마빌딩을 매입 후 1년 만에 30%의 수익을 내고 매각하면서 배운 게 많았다. 그리고 본격적으로 부동산 관련 사업을 하려면 법인이 있어야겠다는 생각에 봄비를 설립하게 됐다.”

- 지난 5월 준공된 건물도 임대와 매각이 모두 이뤄졌다고 들었다. 건물 임대와 매각 잘하는 팁이 있다면.

“꼬마빌딩을 매각하면서 부동산 개발사업을 하는 데 있어 방향을 사무실 임대로 설정했다. 그렇게 정하다 보니 건물을 설계하는 단계부터 타깃을 고려한다. 그게 가장 주요했던 듯하다.”

- 지금까지 산 건물들이 전부 강남에 있었다. 강남을 고집하는 이유가 있나.

“일단 20여년간 강남에서 인테리어 일을 해오다 보니 가장 잘아는 지역이 강남이다. 그리고 서울 강남에 회사들이 많아 사무실 임대 수요가 가장 많다. 실제로 최근 서울 강남 오피스 공실률이 0%라는 기사도 났더라. 또, 짧지만 이 일을 해오면서 왜 ‘강남 불패’라는 말이 생겼는지 피부로 느끼게 됐다.”

- ‘강남 불패’여도 제대로 된 건물을 사야 할 것 같은데, 어떤 건물이 좋은 건물인가.

“나는 건물을 사람의 얼굴 보듯 본다. 사람의 얼굴이 비슷해 보여도 관상상 좋은 얼굴이 있지 않나. 건물도 마찬가지다. 주변 건물에 너무 눌러 보이거나 눈에 띄지 않는 건물은 피하는 게 좋다.”

- 대지를 매입해 신축 후 임대하는 게 임대 수익에 더 도움이 되나.

“매입한 대지에 신축 건물이 세워진 상황이 아니라면 도움이 된다. 보통 건물을 매입 한 후 리모델링 해 임대를 하는데, 단기적으로 비용을 아끼는 듯 보이지만 장기적으로는 그렇지 않다. 신축을 하게 되면, 명확한 타깃에 맞는 설계가 가능하다. 그러면 임대도 더 잘 이뤄진다.”

- 임대 이야기가 나와서 묻는데, 건물 매입 후 임대가 이뤄지지 않아 고민인 건물주들이 많다. 이 문제를 해결할 팁을 준다면.

“처음 매입한 꼬마빌딩이 공실 문제가 있었다. 두 개의 사무실이 공실이다 보니 그 비용을 건물주인 내가 다 부담해야 하는 상황이 생기더라. 인테리어 일을 오래 해 건물의 문제를 파악하는 데 어려움이 없었다. 그래서 답답해 보이는 창문을 크게 키우고 엘리베이터를 설치했다. 그렇게 개선하자 공실 문제가 해결됐다. 건물에 공실이 많다면, 분명 어떤 문제가 있다고 본다. 그 부분을 개선하면 공실 문제도 해결될 수 있다.”

- 건물을 새로 올릴 때 인테리어 비용을 절약할 수 있는 방법이 있나.

“사무실 신축의 경우 다양하게 인테리어를 할 필요가 없다. 인테리어를 해도 입주한 기업이 필요에 따라 새롭게 인테리어를 하더라. 가능한 심플하게 하되 조명이나 계단 등에 힘을 주는 게 좋다. 조심해야 할 부분은 비용을 아낀다고 너무 저렴해 보이는 자재를 쓰면 임대 자체가 안될 수 있다.”

- 유튜브는 어떻게 시작하게 됐나.

“최근 인테리어에 관심이 커지면서, 인테리어 관련 문의가 많더라. 그래서 20여 년간 쌓은 노하우를 많은 분과 공유하고 싶어 시작하게 됐다. 그런데 너무 순수하게 시작해서 그런지 조회 수가 잘 안나온다(웃음). 재정비해 시작하려고 지금 잠시 쉬고 있다.”

- 마지막으로 건물주를 꿈꾸는 이들에게 한 마디 해준다면.

“스티브 잡스가 매일 거울을 보면서 꿈을 말하면 그 꿈이 온 우주를 돌아 자신에게 돌아온다는 말을 한 적이 있다. 나는 그 말을 믿고, 실제로 그렇게 되더라. 건물주가 되고 싶다면 오늘부터 매일 거울을 보고 말해보라. 그리고 행동하면 된다.”

정혜선 기자

doer0125@sedaily.com