예기치 못한 펜데믹 사태와 부동산 관련 규제로 인해 얼어붙은 듯 좀처럼 움직이지 않던 분양시장이 본격적인 막을 올렸다. 오는 7월 말 분양가상한제 시행에 앞서 분양을 마치려는 단지들이 서둘러 분양시장으로 뛰어들고 있기 때문이다. 청약을 염두에 두고 있던 수요라면 이번 기회에 보다 적극적으로 참여할 필요가 있다. 분양시장을 공략하기 전 체크해야 할 포인트를 짚어보자.

분양 전 체크사항

주택 청약은 청약통장을 보유한 세대주라면 누구나 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 통해 신청 가능하다. 현재 청약 제도는 무주택 실수요자에 가장 유리한 상황으로, 가점 경쟁이 매우 치열하다. 따라서 동일세대원이 다수의 청약통장을 보유하고 있다면 가점이 가장 높은 세대원을 세대주로 하여 청약자격을 확보해 두는 것이 좋다. 청약 가점은 총 84점 만점이며, 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장 가입기간(17점)의 각 가점을 더해 계산한다.

무주택기간은 입주자모집공고일 현재 청약통장 가입자와 주민등록등본에 등재된 가입자 및 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 이 때 배우자는 주민등록이 분리되었더라도 동일세대로 간주하여 합산되며, 배우자와 동일세대원 역시 포함된다. 무주택기간은 만 30세 이상부터 1년 미만 2점을 시작으로 1년마다 2점씩 가산되며, 30세 미만이더라도 혼인을 한 경우라면 혼인신고 한 날부터 가산된다.

부양가족수는 청약가점에서 가장 많은 비중을 차지하는데, 입주자모집공고일 현재 청약통장 가입자의 주민등록등본에 등재된 세대원을 기준으로 1인당 5점씩 기산한다. 이 때에도 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일세대원을 포함하며, 직계존속의 경우 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속해서 부양해야 가점을 확보할 수 있고, 직계비속의 경우 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 동일한 주민등록등본 상에 등재한 경우 부양가족으로 인정된다. 청약자의 손자녀는 부양가족으로 인정되지 않으나, 손자녀의 부모가 사망한 경우는 부양가족으로 인정된다. 부양가족 가점 계산 시 부양가족은 본인을 제외한 세대원이 포함된다는 점에 유의해야 한다. 즉, 부양가족이 없는(0명) 때에도 본인에 해당하는 5점이 가산되며, 세대주 본인을 제외한 부양가족이 6명 이상인 경우 만점인 35점이 된다.

청약통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재 청약자의 청약통장 가입기간을 기준으로 하며, 청약통장 전환 또는 예치금액 변경 및 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일(순위기산 일)을 기준으로 가입기간을 산정한다. 가점은 가입기간 6월 미만 1점, 1년 미만 2점이며, 이후 1년마다 1점씩 가산된다. 청약통장 가입 당시 미성년이었다면 가점제 계산시 성년에 이르기 전 가입 기간이 2년을 초과한 경우에 가입기간을 2년으로 인정하여 가점을 부여한다. 청약통장 가입기간은 인터넷 청약 시 은행에서 청약통장 가입기간 및 해당 점수를 자동 산정하여 부여하므로 가점 계산 시 오류 확률이 가장 낮다.

가점 계산이 끝났다면 분양을 받고자 하는 평형을 선택해야 하는데, 이 때 청약 예치금에 따라 신청 가능한 평형이 달라진다. 기본적으로 해당 예치금 구간에 해당하는 평형의 선택이 가능하며, 예치금 기준보다 작은 규모의 평형도 자유롭게 선택이 가능하다. 예를 들어 서울의 경우 예치금액이 300만원인 통장이라면 전용 85㎡ 이하만 청약할 수 있지만, 예치금액이 1천만원인 청약통장이라면 전용 135㎡ 이하 중 어느 평형이든 선택하여 청약할 수 있다. 만약 선택하려는 면적 대비 예치금이 부족한 경우에는 청약공고일 이전까지 부족금액을 예치할 경우 예치금을 인정받을 수 있다.

가점이 높지 않은 경우라면 가점이 적용되지 않는 분양분(추첨)에 도전해보는 것도 좋다. 가점제 적용 비율은 지역별로 상이하므로 청약하고자 하는 지역의 기준을 확인해야 하며, 지역?지구 추가지정 또는 해제 여부에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로 유의해야 한다.

청약에 실패했다면 미분양이나 미계약분을 노려보자

미분양은 청약 경쟁률이 낮아 마감 후에도 잔여 물량이 남아 선착순으로 계약이 가능한 것을 말하며, 미계약은 청약이 마감되었으나 결격사유 등으로 당첨사실이 취소되거나 중도금 대출이 막혀 자금조달이 어려운 등의 이유로 계약을 포기한 것을 말한다. 미분양과 미계약분에 대해서는 인터넷 지원이나 모델하우스 현장접수, 모델하우스 선착순 접수 등 업체에서 결정한 방법을 통해 접수가 가능하다. 이 때 청약통장을 사용하지 않기 때문에 청약홈이 아닌 각 업체 사이트를 통해 세부 내용과 일정을 확인해야 한다.

미계약과 미분양은 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이라면 누구나 신청 가능하다는 점에서는 동일하지만 주택수를 기산하는 부분에서 차이가 있어 주의를 요한다. 미분양의 경우 분양권과 동일한 효과를 지녀 입주 전까지 무주택으로 인정, 무주택세대주 기간이 유지되지만, 미계약의 경우 당첨 즉시 주택수에 합산되기 때문에 가점이 높아 청약을 준비하고 있거나 대출을 이용할 경우 신중해야 한다.

미분양은 주택수 배제라는 점에서 추가 청약을 준비하고 있다면 이용할 수 있는 좋은 수단이 되지만, 규제지역의 경우 분양을 받아 입주하지 않고 매도를 하려는 경우라면 전매제한 요건을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 또한, 미분양은 청약경쟁률이 낮아 나온 물량인 만큼 인기가 없었던 지역 또는 물량이라는 반증이라고 볼 수도 있어, 처분까지 오랜 기간이 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다.

최근 미계약분 청약을 마친 성수동 아크로 서울포레스트의 경우 3가구 모집에 26만명이 넘는 어마어마한 수요가 몰려 이슈가 된 바 있다. 미계약의 경우 주택수 합산 외 별도의 제재가 없기 때문에 미분양보다 훨씬 높은 경쟁률을 보이는 것이 일반적이며, 당첨 가능성도 그만큼 희박하다.

미분양이나 미계약분의 경우 청약통장을 사용하지 않기 때문에 세대주 요건이나 가점 등의 기준에서 자유롭지만, 자금조달에 대한 계획이 필요하기 때문에 무턱대고 ‘줍줍’ 대열에 동참하는 것은 바람직하지 않다.

/김윤희 하나은행 부동산자문센터 과장

서민우 기자

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