라이프점프는 대학생연합경영컨설팅학회(SoME) 학생들로 구성된 썸데이 기자단을 운영하고 있습니다. 썸데이 기자단은 젊은 대학생 시각에서 고령화 사회 현황을 분석하고 앞으로 나아갈 방향을 소개하는 기사를 연재합니다.

#자영업자인 50대 A 씨는 계약기간이 끝나면서 점포를 비웠다. 그런데 임대인이 ‘누수를 복구해놔야 한다’며 보증금 일부를 반환해주지 않았다. A 씨는 누수는 자신이 임차하기 전부터 있던 것이라며 임대인에게 항의했지만, 임대인은 들을 생각을 하지 않았다. 험난한 분쟁이 예상되는 상황. A 씨는 시간은 물론 비용 부담 때문에 심란하기만 하다.

상가 임대차 분쟁이 해마다 늘고 있다. 상가건물임대차보호법, 주택임대차보호법이 있지만 정당한 권리를 보장받지 못하는 임차인이 적지 않다. 특히 소상공인은 비용 등의 문제로 분쟁에 큰 부담을 느끼는 편이다. 임대차보호법에 관한 이해를 바탕으로 주어진 권리를 보호받고 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다 중요한 이유다. 이와 관련해 썸데이기자단은 임대차보호법에 관한 사례들을 소개한 도서 ‘부동산 인도 및 임대차 소송 실무’의 공동 저자인 장성민 변호사와 신동영 사무장을 만나 소상공인에 필요한 팁 등을 들어봤다.

장 변호사는 상가건물임대차보호법과 관련해 임차인이 원상회복, 임대료 인상, 권리금을 이해하는 것이 중요하다고 강조했다.

- 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건은

◇장성민(이하 장): 2가지 요건이 충족돼야 한다. 첫째, 영리 활동을 창출하거나 서비스 제공 창구가 되는 상가여야 한다. 둘째, 시행령에 명시된 일정 보증금액을 넘지 않아야 한다.

- 소상공인 임대차 관련해서 가장 많이 발생하는 분쟁은

◇장: 소상공인 대다수는 부동산 중개인이 임의로 작성한 표준임대차계약서를 통해 임차인과 임대차 계약을 체결한다. 그런데 표준임대차계약서는 상가건물임대차보호법의 규정을 그대로 복기한 것에 불과하다. 따라서 특약이나 별지가 명시되지 않는 경우가 많다. 이 때문에 ‘원상복구의 범위’를 둘러싸고 수시로 분쟁이 발생한다. 임대인은 임차인이 시설하지 않은 인테리어부터, 사용 연수가 길어지면서 자연스럽게 생기는 훼손까지 모두 임차인에게 복구하라고 요구하곤 한다. 또, 원상복구 비용을 보증금에서 임의로 공제해버리는 일이 벌어진다. 문제를 예방하려면 임차인이 직접 입점 당시 건물 상태와 시설물 리스트를 확인해야 한다. 처음 인도받을 때에는 상가 내부를 사진, 영상으로 꼼꼼히 남겨두는 것도 중요하다.

- 상가임대차계약서 작성 시 유의할 점은

◇장: 임대차 계약이 종료될 때 원상회복을 어디까지 해줄 것인지를 명시해야 한다. 상담 오신 분들의 임대차 계약서를 보면, ‘종료 시 임대차 개시일 당시의 상태대로 원상복구한다.’ 정도로 간단하게 기재돼 있다. 이는 추후에 임대인이 임차인에게 과도하게 원상 복구를 요구하는 분쟁이 발생할 수 있다. 따라서 원상회복 범위와 관련된 특약을 계약서에 삽입하는 것이 좋다. 추가로 몇 가지 유용한 특약을 삽입하길 권한다. 판매점의 경우 임대인이 영업시설 외부 공용 공간 내에 가게 출입이나 조망권을 방해하는 시설물을 적재하는 행위를 금지하는 약정을 하거나, 안전상의 문제로 부득이하게 철거 등이 필요하게 된 경우 임대인이 소정의 영업보상을 해야 한다는 약정을 한다면 더욱 좋다.

- 임대료 인상과 관련해 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 권리는

◇장: 상가건물임대차보호법에서는 최소 1년을 단위로 5%까지만 증액할 수 있도록 하고 있다. 따라서 차임과 보증금의 월차임 전환 시 산정률을 합산하여 5%보다 높은 인상률을 요구할 경우 임차인은 거절할 권리가 있다. 다만 환산보증금이 시행령에서 정한 지역별 금액을 초과하는 경우 5%를 초과하는 것이 가능하다는 점은 유의해야 한다.

- 추가로 소상공인이 꼭 보장받아야 하지만 잘 모르는 정당한 권리는

◇장: 상가 임차인은 총 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있는데, 예외적으로 임차인이 3기분의 차임을 연체한 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있다. 임차인 중에는 갱신요구 직전에만 연체 상태를 해소하면 얼마든지 갱신을 요구할 수 있다고 생각하시는 경우가 적지 않다. 그러나 임대차기간 중 ‘어느 때라도’ 합산하여 3기분의 차임을 연체한 전력이 있는 경우, 임차인은 계약갱신요구와 권리금을 보장받지 못하므로 주의가 필요하다.

신동영 사무장은 인터뷰에서 주택임대차보호법의 중요성을 강조했다.

- 중장년층이 겪는 가장 흔한 부동산 문제는

◇신동영(이하 신): 중장년층은 청년층에 비해 상대적으로 월세보다 전세 비중이 높은 주거 형태적 특징이 있다. 따라서 금액 자체가 크다 보니 소위 깡통 전세 문제와 임대차 계약 갱신 시 보증금액의 증액 등이 가장 흔한 부동산 문제라고 볼 수 있다.

- 주택임대차계약서 작성 시 유의할 점은

◇신: 계약서 작성 시 당사자 확인이 가장 기본이다. ‘대리인’이라거나 ‘실소유자’라는 명목으로 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약을 할 경우 분쟁이 발생할 수 있다. 이를 대비하기 위해 대리인과 계약 시에는 반드시 위임장과 인감증명서 등의 서류를 요구하고, 임대차보증금 역시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 입금해야 향후 분쟁에 대비할 수 있다.

두 저자는 그동안 마주한 부동산 분쟁 사안들의 쟁점과 해결 방안을 ‘부동산인도 및 임대차 소송 실무’에 담았다. 해당 도서에는 임대차 계약의 체결 시부터 종료 시점까지 발생할 수 있는 이슈들과 해결 방안이 모두 정리돼 있다.

- 다른 임대차 소송 관련 도서와의 차별점은

◇장: 임대인의 입장과 임차인의 입장을 균형적으로 수록해 자신의 권리뿐만 아니라 상대방이 행사할 수 있는 권리들을 미리 챙겨볼 수 있도록 했다. 또한 판례들을 단순 나열하는 방식이 아닌 최대한 실무에서 사용 가능한 이론과 판례만을 선별해 가독성을 높이고자 했다.

- 해당 책을 추천하는 독자층은

◇장: 40~60대 중장년에게 추천한다. 이들 대부분은 임대인 또는 임차인기기 때문이다. 실전 테크닉이 담겨 있기 때문에 관련 사건을 수행하는 법률 전문가들에게도 참조를 추천한다.

- 소상공인 혹은 중장년층은 어떤 부분을 중점으로 읽으면 좋을까

◇장: 소상공인 혹은 중장년층의 경우 권리금을 어떻게 보호받을 수 있을지가 중요하다고 생각한다. 해당 책의 권리금 파트에는 권리금 청구를 위한 준비 사항을 비롯해 실제로 배상을 받기 위해 법원에 제출할 소장 샘플 등이 수록되어 있으므로 도움이 될 것이라 생각한다.

- 마지막으로 독자에게 전하고 싶은 말은

◇장: 상가와 주택에 관한 임대차보호법의 시행으로 임대인과 임차인 어느 쪽도 기울어진 운동장 위에 있다고 보기는 어려워졌다. 따라서 쏟아지는 많은 정보들 중 무엇이 나에게 맞는 판례인지 고민하고 탐구하는 당사자가 임대차 관계를 주도해 나갈 수밖에 없게 됐다. 주도적 탐구를 희망하시는 독자들에게 해당 도서를 추천한다.

김수빈·박서진 기자

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